1、深入掌握微观经济展开环境和项目地的城市工业结构与商场客户需求

　　在进行物流园区项目挑选时，首先要考虑的不是府方针，也不是出资者的实力，而是商场需求是否支撑项目展开。

　　物流园区项目的微观掌握有三个要害：

　　（1）微观经济环境剖析。

　　一般来说，微观经济环境剖析要从三个层面和两条主线来掌握。三个层面即全国层面、省市（区域）层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流职业，包含现状，特色，问题，趋势等。

　　（2）当地城市工业结构剖析。

　　一是了解当地城市主导工业的构成，以及支撑主导工业的要害企业散布。二是当地物流工业展开状况，包含展开现状，未来规划，相关优惠方针等。

　　（3）商场需求剖析。

　　当地物流需求是产地物流？假如是，那么首要企业是谁？首要产品是什么？或是销地物流？假如是，那么首要需求企业是谁？需求什么？仍是中转地物流？假如是，本地的相关设备和途径是否满意物流中转需求？

　　2、要踏踏实实进行实地商场调研，剖析项目周边的或许竞赛对手及其相关企业

　　查询微观商场需求后，还要实地调研项目周边商场竞赛的状况，寻求可供挑选的差异化战略。

　　物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：

　　（1）周边首要工业（工业）园区。

　　即对项目所在地必定半径区域内的各类工业（工业）园区状况进行剖析研究，包含这些园区的展开方针，功用布局，未来规划，入驻企业，优惠方针等。这些园区有或许为项目供给商场需求，也或许与项目发生竞赛。

　　（2）周边物流园区及其入驻企业。

　　包含现已建成正在运营的和规划中拟建的各类商贸商场、货运商场，以及这些商场的首要入驻企业和业户。对要害商场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比剖析，然后构成实地商场调研陈述，供项目决议方案参阅。

　　（3）潜在客户需求。

　　详细了解项目地的首要制作、商贸、以及第三方物流企业状况。对这些企业进行物流需求查询，了解它们入驻项目的或许性。对那些潜在方针客户，要进行逐一的“地毯式”调研，为项目后期招商堆集客户。

　　3、项目地的区位交通状况，是项目战略定位的客观根底

　　城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改动的。因而，要给予满意的注重。

　　（1）区位优势。

　　详细剖析项目所在地城市本身的天然状况。包含城市性质（是工业城市，是商贸城市，仍是旅游城市？），现在的经济总量以及展开趋势，人口规划等。

　　微观上，了解项目所在地城市在区域经济、区域交通中的位置和作用。是中心纽带？仍是辅佐隶属？微观上，要详细了解项目地周边邻居状况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

　　（2）交通优势。

　　依据项目开始定位和项目周边的实践状况进行剖析。如：公路，即接近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它路途。

　　铁路，特别是与铁路货运站的间隔和现在铁路运送的大宗物资首要品种是什么。口，了解当地口集装箱，散杂货，特种码头号状况，保税监管状况。机场，一般附加值高的货品会注重机场货运。

　　在交通优势剖析中，一般以某种运送方法为主进行剖析。如公路首要考虑公路状况，也会考虑多式联运的或许性。

　　4、项目的详细战略定位和规划规划

　　物流园区项目的战略定位是项目成功的要害。而现在许多物流园区项目没有到达料想作用，首要是忽视前期的战略定位，成果便是先天不足，无法满意客户需求。

　　掌握物流园区项目的战略定位，首要是以下三个方面：

　　（1）根本的战略定位。

　　即依据商场需求、区位交通和出资企业掌控的优势资源，确认项目的根本定位。是做商贸型物流园区仍是货运型物流园区？假如做货运型物流园区，是单纯的公路，仍是公铁联运，铁海联运等等？要详细化，商场针对性要强。战略定位包含商场定位（细分商场在哪里），客户定位（详细是哪些企业入驻），产品定位（园区的修建形状怎么），品牌定位（商场形象怎么）等。

　　（2）首要功用确认以及分区的空间布局。

　　项目的首要功用。即项目有哪些首要功用，如作业、买卖、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功用区的首要经济技能指标，以及相互关系。

　　比方，每个功用区多大面积，将来方案有多少家企业入驻。均匀每家企业的作业面积，仓储面积和泊车需求怎么。各功用区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建造的外观形象，也要考虑各功用区的事务互动和功率优化。

　　（3）详细规划规划。

　　包含修建形状（外观和内部），路途规划（人车分流），景象美化等。并且详细规划规划既要考虑租售运营的需求，也要详细照料物流作业的技能需求。

　　5、要在开工前确认项目的开发和盈利形式

　　物流园区是出资大、周期长的项目。传统的物流园区便是依托园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务途径，需求向入驻企业供给增值服务。因而，确认园区项目的运营形式，才干构成园区建造与运营的良性展开。

　　（1）土地规划。

　　物流园区用地一般属物流用地，因本身配套服务需求（国家规定物流用地对比工业用地），能够依据实践状况请求部分商场（商业）用地。土地价格与当地府详细洽谈，协议确认。也要走招拍挂流程。在规划条件方面，配套部分保持在20-30%为宜。

　　（2）开发准则。

　　正由于物流园区项目占地面积大，建造周期长，并且招商、培养也需求必定时刻。因而，主张物流园区项目的开发准则为：一致规划，分期开发；翻滚展开，分块处理。

　　（3）运营形式。

　　物流园区的详细运营形式有三种，一是悉数持有租借，二是悉数出售，三是租售结合。因物流园区出资大，悉数持有租借的资金压力也就比较大。而假如悉数出售，也难以对入驻企业（业户）进行整合处理。因而，采纳租售结合的形式是最佳的挑选。

　　（4）项目后期运营的收入结构。

　　除了房子租金（含物业费）外，还有事务整合收入（入驻企业发生新的事务需求），信息服务收入（为入驻企业和相关企业供给），以及其它收入。

　　6、做好项目的后期运营处理服务，是决议项目成功的确保

　　物流园区项目的成功，商场调研是条件，战略定位是要害，运营处理服务是确保。做好物流园区的后期运营处理服务作业，便是要“1+1”，即建造一个系统——园区公共服务系统，建立一个途径——物流信息服务途径。

　　（1）园区公共服务系统。

　　包含5个方面：

　　一是专业性物业处理服务。好像住宅小区的物业处理，为入驻企业和客户供给根本的保安、保洁、工程修理等根本服务。

　　二是一体化行服务。包含一致处理工商注册，税务挂号、银行开户代理，一致开具发票，处理行许可（展开物流事务的行批阅）等。争夺引进相应的工商、税务、银行组织，以及府职业处理部门入驻园区。

　　三是企业处理服务。由于入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的组织和人员为它们供给人力资源、财记账、法律合同等服务。也能够引荐社会组织长时刻协作。

　　四是事务整合服务。为入驻企业供给事务信息，供给辅佐性事务服务（如配送、装卸等），使得入驻企业会会集心事务生长。

　　五是物流金融服务，包含借款，担保，稳妥，融资租借和仓单质押。这点是许多物流企业想做而又难以做到的。

　　（2）物流信息服务途径。

　　包含2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个便是园区内部的事务处理信息系统。由园区一致开发建造事务处理信息系统，既能够满意入驻企业事务处理的电子商务需求，也会下降这方面全体的出资和费用。

　　7、取得府的相关扶持方针

　　物流工业列入国家十大工业复兴规划，物流园区作为要害工程，能够得到各级府的方针支撑和资金扶持。

　　（1）国家工业方针导向和资金支撑。

　　物流园区项目在当地府（发改委）处理立项手续后，要争夺列为省要害工程项目。由此向国家有关部门请求扶持方针。

　　（2）当地府的详细有关方针。

　　土当地针：土地价格在挂牌前签订协议确认。

　　规费方针：项目开发建造过程中，市区两级行事业收费减免。

　　税收方针：不管建造期和运营期，园区项目交纳的税收，当地（市区两级）留成部分至少能够做到“免二年再折半征收三年”。

　　特别要提示的是，入驻企业要享用相同的税收优惠方针。这点对未来招商、吸引进驻企业来说很重要！

　　其他方针：如府代理项目手续处理，职业标准处理（府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商），以及实践的财资金支撑等。

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